コラム 節税

不動産所得の事業的規模になるといくら節税効果がある?

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不動産の貸付をしている方の申告には事業的規模に「当てはまるのか」「当てはまらないのか」によって納める税金に大きく影響してきます。

事業的規模の概要とその恩恵、当てはまる場合と当てはまらない場合の納税額の違いを確認してみましょう。

事業的規模となる判定基準

原則

社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうか実質的に判定します。

形式基準

次のいずれかに該当すれば事業的規模と判定されます。

建物の貸付の場合

  1. 貸間、アパート等については、貸与することの出来る独立した室数が10室以上ある。
  2. 独立家屋の貸付については5棟以上ある。

10部屋以上貸している、もしくは、5棟以上のアパート等を貸している人は事業的規模と判定することができます。
「5棟10室基準」などと言われています。

建物や部屋を共有で所有している場合

共有持分で按分した数ではなく、実際の部屋数、棟数で判定をします。

一棟を一括貸付している場合
10室以上あるマンションを不動産会社に一棟一括貸付をしていても判定上は1棟ではなく10室として判定します。

貸家と貸室の二つ所有している場合
貸室2室を貸家一棟と換算して判定をします。

土地・駐車場の貸付の場合

明確な規定は設けられていませんが、一般的に土地・駐車場の貸付は5件で貸家1室として判定をします。

つまり駐車場の貸付を行っている場合は、5件×10=50件以上の台数の貸付が必要になります。

事業的規模であるメリット・デメリット

事業的規模のメリット

事業的規模として認められると以下の5つの特典を受けることが出来るようになります。

5つの特典

  1. 事業専従者給与を経費に算入可能
    不動産では事業的規模と認められないと家族間の給料は経費になりません。
  2. 65万円の青色申告特別控除を受けられる
    事業的規模で無い場合は10万円の控除しか受けることが出来ません。
  3. 賃貸用固定資産の取崩、除却などの損失を全額必要経費に算入可能
    事業的規模でない場合、その年の不働所得の額までしか損失を計上できない、つまり除却損で赤字にすることは出来ない。
  4. 賃料等の回収不能による貸倒損失について回収不能となった年分の必要経費に算入可能
    事業的規模でない無い場合、その年の不動産所得の額までは経費算入可能
  5. 納付税額の延納に係る利子税で不動産所得に対応する金額を経費に算入可能
    事業的規模でない場合、経費に算入することが出来ない。

事業的規模のデメリット

不動産収入が事業的規模ととして認められる場合、多くのメリットを享受することが出来ますが事業税が発生するというデメリットもあります。

「5棟10室基準」を満たすことで事業税のかかる対象となることは知っておきましょう。

事業税について詳しくはコチラ

事業的規模と認められた場合の節税効果

それでは、実際に事業的規模と事業的規模ではない場合の税額を比べてどの程度節税につながるのかを確認してみましょう。

【事業的規模ではない】開業太郎さん
月20万円の賃料の部屋を5室貸しており年間の受取家賃は1,200万円の場合。

受取家賃   12,000,000円
不動産経費   △2,400,000円
青色控除       △100,000円
所得       9,500,000円

所得950万円に係る所得税は1,599,000円となります。

【事業的規模の】開業花子さん
月10万円の賃料の部屋を10室貸しており年間の賃料は1,200万円の場合。
家族に物件の管理等を任せて月8万円の給料を支払っています。

受取家賃   12,000,000円
不動産経費   △2,400,000円
専従者給与     △ 960,000円
青色控除        650,000円
所得         7,990,000円

所得799万円に係る所得税は1,201,700円となります。

節税効果は397,300円となりました。

※所得税の計算は分かりやすくするため簡略化しております。

上のケースでは開業太郎さんと花子さんは同じ収入であっても事業的規模であるかそうでないかによって年間40万円近い金額を節税することが可能という結果となりました。

不動産収入というのは、経費にするものが一般の事業と比べると少なく節税をするのが難しので青色申告特別控除や専従者給与など税務上認められた優遇措置をうまく活用できるかどうかで税金に大きく差が出てきます。

節税はプロに任せないと痛い目を見る

当サイトにおいても節税の情報を載せることがありますが実際に節税をしようと思ったら自分の判断のみで行うのはとてもリスクがあります。

ネット上には間違った情報や手法、すでに古い情報や手法というものも蔓延しておりそれを知らずに実践すると後々税務署の調査で多額の追徴課税といったことも考えられます。

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